Muita gente mora há anos em um imóvel que nunca conseguiu passar para o próprio nome. Comprou com contrato de gaveta, recebeu de um parente, o antigo dono sumiu — e o imóvel continua registrado em nome de outra pessoa.
A usucapião é o caminho para transformar essa posse em propriedade registrada. E, desde 2015, ela pode ser feita direto no cartório, sem processo judicial, quando ninguém se opõe.
Primeiro: você tem direito à usucapião?
É preciso ter a posse do imóvel como se fosse dono, de forma contínua e sem oposição, pelo prazo que a lei exige. Os prazos mais comuns:
- Extraordinária: 15 anos de posse — ou 10 anos, se o imóvel é a sua moradia ou se você fez nele obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238).
- Ordinária: 10 anos, com justo título (um contrato de compra, por exemplo) e boa-fé — ou 5 anos em alguns casos (art. 1.242).
- Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 1.240).
- Familiar: 2 anos, para quem ficou no imóvel do casal depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar (art. 1.240-A).
Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
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Como funciona no cartório
A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e é feita no cartório de registro de imóveis da cidade onde está o imóvel. A presença de advogado é obrigatória.
O caminho, em resumo:
- Ata notarial: o tabelião de notas registra o tempo e as características da sua posse, com base em documentos e declarações.
- Planta e memorial descritivo: feitos por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT, e assinados, de preferência, pelos vizinhos confrontantes e pelo dono registrado.
- Pedido no registro de imóveis, com todos os documentos.
- Notificações: quem não assinou a planta é notificado. Se ficar em silêncio por 15 dias, a lei considera que concordou.
- Ciência ao poder público (União, Estado e Município) e edital para eventuais interessados.
- Sem oposição, o oficial registra a propriedade em seu nome.
Se alguém impugnar e não houver acordo, o caso é enviado à Justiça. E, se o pedido for negado no cartório, ainda é possível entrar com a ação judicial de usucapião.
Documentos que você vai precisar
- Seus documentos pessoais e do cônjuge ou companheiro;
- Matrícula ou transcrição do imóvel (quando existir);
- Contrato de compra, recibos, cessões de direitos ou outro documento que mostre a origem da posse;
- Comprovantes de IPTU, contas de água e luz e correspondências antigas no endereço;
- Certidões negativas dos distribuidores da Justiça;
- Planta, memorial descritivo e ART/RRT do profissional;
- Declarações de vizinhos, quando úteis.
Uma vantagem: por ser uma forma originária de aquisição, a usucapião, em regra, não gera ITBI.
Cartório ou Justiça: quando cada um faz sentido
- Cartório: quando a documentação é boa e não há disputa com o dono registrado, herdeiros ou vizinhos. Costuma ser mais rápido.
- Justiça: quando há conflito, quando o dono registrado ou os herdeiros vão se opor, ou quando a prova da posse depende de testemunhas e perícia.
Os erros mais comuns
- Contar o prazo errado ou somar períodos de posse sem comprovação.
- Começar sem a planta correta, o que gera exigências e atraso.
- Não localizar o dono registrado ou seus herdeiros.
- Achar que pagar IPTU por si só garante a usucapião: ajuda na prova, mas não basta.
O que fazer agora, em ordem
- Calcule há quanto tempo você (e quem estava antes de você) tem a posse.
- Reúna todos os comprovantes de posse: contratos, recibos, IPTU e contas.
- Tire a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis.
- Converse com os vizinhos confrontantes sobre a assinatura da planta.
- Contrate um engenheiro ou arquiteto para a planta e o memorial.
- Com uma advogada, avalie se o caso vai para o cartório ou para a Justiça.
- Agende a ata notarial e dê entrada no pedido.
Leia também: O herdeiro que ocupa sozinho o imóvel pode usucapir? Entenda o risco
Imóvel sem registro vale menos, não pode ser financiado e gera insegurança para a família. Regularizar é proteger o que é seu.
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