A data de entrega passou, o canteiro continua parado e a construtora só responde com “previsão”. Enquanto isso, você paga aluguel, paga as parcelas e, muitas vezes, ainda vê o saldo devedor subir.
Atraso de obra não é “azar” nem “coisa do mercado”: é descumprimento de contrato. E a lei e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) garantem ao comprador direitos claros — tanto para quem quer desistir quanto para quem quer ficar com o imóvel e ser indenizado.
Primeiro: quando o atraso realmente começa
A maioria dos contratos prevê um prazo de tolerância de até 180 dias depois da data de entrega. Ele é válido, desde que esteja escrito de forma clara e destacada no contrato (Lei 4.591/1964, art. 43-A, incluído pela Lei 13.786/2018).
Atenção a dois pontos:
- Passados os 180 dias, não há mais tolerância: a partir daí, a construtora está em atraso e responde por ele.
- O prazo de entrega precisa ser certo. Segundo o STJ, ele não pode ficar vinculado à liberação do financiamento ou a qualquer outro negócio, exceto o próprio prazo de tolerância (Tema 996).
Opção 1: desistir e receber tudo de volta
Se a entrega ultrapassar a tolerância e o atraso não for culpa do comprador, ele pode pedir a resolução do contrato, com devolução integral de tudo o que pagou, além da multa prevista no contrato, em até 60 dias, com correção (art. 43-A, § 1º). Quando a culpa é da construtora, a devolução também deve ser integral e imediata (Súmula 543 do STJ).
Leia também: A construtora atrasou a entrega do imóvel. Posso cancelar a compra e receber meu dinheiro de volta?
Opção 2: ficar com o imóvel e ser indenizado
Quem prefere esperar o imóvel também tem direitos:
- Indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à construtora, por mês de atraso (proporcional aos dias), corrigida e paga na entrega da unidade (art. 43-A, § 2º).
- Lucros cessantes: para o STJ, o prejuízo de quem não recebe o imóvel no prazo é presumido — é a privação do uso do bem —, indenizado com base no aluguel de um imóvel semelhante, até a entrega das chaves (Tema 996).
A multa de atraso e os lucros cessantes compensam o mesmo prejuízo. Por isso, em regra, não se somam (Tema 970 do STJ): o que se busca é o valor correto da indenização, conforme o contrato e a data em que foi assinado.
As teses do Tema 996 foram fixadas em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, e os tribunais costumam aplicar o mesmo raciocínio a outros contratos de imóvel na planta.
Cobranças que podem ser indevidas durante o atraso
- Juros de obra (taxa de evolução de obra): segundo o STJ, é ilícito cobrá-los depois do prazo de entrega, já incluída a tolerância (Tema 996).
- INCC no saldo devedor: depois do prazo, o índice da construção civil deve ser substituído pelo IPCA, salvo se este for mais caro para o comprador (Tema 996).
- Condomínio antes das chaves: para o STJ, a obrigação de pagar o condomínio passa ao comprador com a entrega da posse — antes disso, em regra, não é dele.
E dano moral?
Não é automático. O STJ entende que o simples atraso, em regra, não gera dano moral. Ele pode ser reconhecido quando o atraso é longo ou traz consequências mais graves — por isso, guarde provas de tudo o que o atraso causou.
Os erros que mais custam
- Assinar aditivo ou “termo de prorrogação” sem ler — ele pode renunciar a direitos.
- Aceitar só promessas verbais de nova data.
- Parar de pagar por conta própria, sem orientação: isso pode colocar você em situação de inadimplência.
- Esperar demais: os prazos para cobrar variam conforme o pedido, e alguns são curtos.
O que fazer agora, em ordem
- Reúna o contrato e o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento e o extrato do financiamento, se houver.
- Confira a data de entrega e some o prazo de tolerância: é a partir daí que o atraso conta.
- Guarde e-mails, comunicados, prints do site e anúncios da construtora com prazos prometidos.
- Junte os recibos de aluguel e de outras despesas que o atraso causou.
- Envie uma notificação por escrito à construtora, pedindo nova data e as providências previstas em lei.
- Decida, com orientação jurídica, entre desistir com devolução integral ou manter o contrato e ser indenizado.
- Sem solução, o caminho é a ação judicial — no Juizado Especial Cível, nas causas de até 40 salários mínimos, ou na Vara Cível.
Leia também: Comprar imóvel na planta: como evitar um empreendimento irregular
Cada mês de atraso tem um valor. Saber quanto é o primeiro passo para cobrar.
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Este conteúdo tem caráter informativo, reflete as normas e a jurisprudência vigentes em outubro de 2026 e não substitui a análise individualizada do seu caso.
