Você recebe as chaves do imóvel novo e, poucos meses depois, aparece a primeira mancha de umidade. Depois vêm as fissuras, o piso que solta, o vazamento que ninguém encontra.
Defeitos de construção — os chamados vícios construtivos — são uma das maiores fontes de reclamação contra construtoras. E a lei protege o comprador: a construtora responde pela qualidade e pela segurança da obra, inclusive depois da entrega.
Quais defeitos são de responsabilidade da construtora
- Infiltrações e umidade em paredes, lajes e fachadas;
- Rachaduras e fissuras estruturais ou de revestimento;
- Vazamentos e falhas nas instalações hidráulicas e elétricas;
- Problemas de impermeabilização, piso, revestimento e esquadrias;
- Divergências entre o que foi prometido no memorial descritivo e o que foi entregue.
O que não entra: desgaste natural, mau uso e falta de manutenção. Por isso, seguir o manual do proprietário é importante.
Os prazos que você precisa conhecer
Esse é o ponto que mais gera dúvida — e onde muita gente perde direitos.
- Garantia de 5 anos: o Código Civil prevê que, nas obras de construção, o construtor responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra (art. 618).
- Prazo para reclamar: pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar de vício oculto em bem durável é de 90 dias, contados de quando o defeito aparece (art. 26, § 3º). A reclamação formal à construtora, com comprovante, suspende esse prazo até a resposta (art. 26, § 2º, I).
- Prazo para pedir indenização: segundo o STJ, quando o defeito aparece no período de garantia, a ação de indenização contra a construtora pode ser proposta em até 10 anos, contados de quando o comprador toma conhecimento do problema (Código Civil, art. 205).
- Prazos por sistema: a norma técnica ABNT NBR 17170 recomenda prazos de garantia diferentes para cada parte da obra, e o manual do proprietário costuma reproduzi-los.
Na prática: não espere. Reclamar por escrito assim que o defeito aparece protege os seus prazos e facilita a prova.
O que você pode exigir
- O conserto do defeito, sem custo;
- O abatimento do preço, quando o problema não for resolvido;
- Indenização pelos prejuízos: móveis danificados, aluguel durante a reforma, laudos;
- Em casos graves, danos morais — por exemplo, quando o imóvel fica impróprio para morar.
E nas áreas comuns do condomínio?
Defeitos em fachada, cobertura, garagem ou áreas de lazer devem ser cobrados pelo condomínio, representado pelo síndico. O ideal é que o condomínio faça uma vistoria técnica logo após a entrega do prédio.
E se o imóvel foi comprado de um particular?
Na compra de imóvel usado entre particulares, as regras são outras: para os defeitos ocultos, o prazo para desfazer o negócio ou pedir abatimento é de 1 ano (Código Civil, art. 445). O prazo é curto — por isso, a vistoria antes da compra é essencial.
Os erros que mais custam
- Reclamar só por telefone ou com o zelador, sem protocolo.
- Consertar por conta própria antes de documentar o defeito: você pode perder a prova.
- Aceitar reparos “maquiados” que não resolvem a causa.
- Deixar de fazer a manutenção prevista no manual, o que dá argumento à construtora.
O que fazer agora, em ordem
- Fotografe e filme o defeito, com data, e acompanhe a evolução.
- Separe o contrato, o memorial descritivo, o termo de entrega das chaves e o manual do proprietário.
- Faça a reclamação formal à construtora, por e-mail ou pelo canal oficial, e guarde o protocolo.
- Se a resposta não vier ou o reparo não resolver, providencie um laudo técnico de engenheiro ou arquiteto.
- Guarde notas fiscais e recibos de tudo o que gastou por causa do defeito.
- Envie uma notificação extrajudicial com prazo para o conserto.
- Sem solução, avalie a ação judicial: casos simples podem ir ao Juizado Especial Cível; casos que exigem perícia complexa vão à Vara Cível.
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Imóvel novo tem que ser entregue em perfeito estado. Se não foi, a responsabilidade não é sua.
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Este conteúdo tem caráter informativo, reflete as normas e a jurisprudência vigentes em outubro de 2026 e não substitui a análise individualizada do seu caso.
