Você comprou o imóvel por um valor, mas a guia do ITBI veio calculada sobre outro — maior. Em São Paulo, isso acontece com frequência: a Prefeitura usa o chamado valor venal de referência (VVR) e cobra o imposto sobre o maior entre ele e o preço declarado na compra.
Essa prática já foi considerada ilegal e inconstitucional pela Justiça. E quem pagou a mais nos últimos cinco anos pode, em muitos casos, pedir a diferença de volta.
O que é o ITBI e como a Prefeitura calcula
O ITBI é o imposto municipal pago por quem compra um imóvel. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3%, com regra própria para a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.
O problema está na base de cálculo. Em vez de partir do valor da compra, a Prefeitura criou uma tabela própria — o valor venal de referência — e aplica o maior dos dois valores.
O que a Justiça decidiu
TJSP (2015): o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucionais os dispositivos da lei municipal que criaram o valor venal de referência (Arguição de Inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000).
STJ (2022), Tema 1.113: em julgamento repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça fixou que:
- a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculada à base do IPTU;
- o valor declarado pelo comprador presume-se verdadeiro e só pode ser afastado pelo município em processo administrativo próprio (CTN, art. 148);
- o município não pode fixar antecipadamente a base de cálculo com um valor de referência definido por ele mesmo, de forma unilateral.
E a nova lei de 2026?
A Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional e passou a prever a estimativa do valor venal por critérios técnicos e públicos, com direito do contribuinte de contestar.
Em 2026, o TJSP já decidiu que essa mudança não é retroativa e não autoriza a aplicação automática do valor de referência sem o procedimento devido — mantendo a restituição em casos de ITBI pago a mais. É um ponto que pode evoluir, por isso cada caso deve ser analisado com atenção à data do pagamento.
Exemplo prático
Imagine um apartamento comprado por R$ 400.000, com valor venal de referência de R$ 520.000:
- ITBI sobre o valor da compra: R$ 12.000
- ITBI cobrado sobre o VVR: R$ 15.600
- Diferença paga a mais: R$ 3.600, que pode ser pedida de volta, com correção.
Em imóveis de valor mais alto, a diferença costuma ser bem maior.
Quem pode pedir
- Quem já pagou: pode pedir a restituição do que pagou a mais nos últimos 5 anos, contados do pagamento (CTN, art. 168). Depois disso, o direito se perde.
- Quem ainda vai pagar: pode questionar a cobrança antes, por meio de mandado de segurança, para recolher o imposto sobre o valor da compra.
Atenção: se o valor declarado estiver muito abaixo do preço de mercado, a Prefeitura pode contestá-lo em processo administrativo. A proteção é para o valor real do negócio.
Qual o caminho
- Ação de repetição de indébito: para recuperar o que já foi pago. Pode tramitar no Juizado Especial da Fazenda Pública, nas causas de até 60 salários mínimos, ou na Vara da Fazenda Pública.
- Mandado de segurança: para quem ainda vai pagar. Exige prova documental pronta e não serve para receber de volta valores pagos no passado.
- Pedido administrativo à Prefeitura: possível, mas, na prática, o município tende a manter o próprio critério.
O que fazer agora, em ordem
- Separe a guia do ITBI e o comprovante de pagamento: neles aparecem o valor declarado e a base usada.
- Confira a escritura (ou o contrato de financiamento) e a matrícula, com o valor da compra.
- Compare: se a base da guia for maior que o valor da compra, houve cobrança sobre o valor de referência.
- Verifique a data do pagamento: o prazo para pedir de volta é de 5 anos.
- Se ainda vai comprar, procure orientação antes de pagar a guia.
- Com os documentos em mãos, avalie com uma advogada a ação mais adequada ao seu caso.
Leia também: Desvendando o ITBI: como pagar menos imposto na compra do seu imóvel
Uma conferência simples na guia do ITBI pode revelar um valor que é seu por direito.
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Este conteúdo tem caráter informativo, reflete as normas e a jurisprudência vigentes em outubro de 2026 e não substitui a análise individualizada do seu caso.
