O decorado é lindo, o preço parece imperdível e o corretor diz que “é só assinar aqui”. É no estande de vendas que muitas famílias assinam o contrato mais caro da vida — quase sempre sem ler.
O contrato da construtora é um contrato de adesão: você não negocia as cláusulas, mas pode — e deve — entender o que está assinando. Veja o que conferir antes.
1. O registro da incorporação
A construtora só pode vender unidades na planta depois de registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). O número desse registro deve constar do contrato. Peça a matrícula do terreno e confira.
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2. O quadro-resumo
Desde a Lei 13.786/2018, todo contrato de imóvel na planta deve começar com um quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A), com informações como:
- preço total e valor da comissão de corretagem;
- forma de pagamento e índice de correção;
- taxas de juros;
- consequências da desistência (distrato);
- ônus sobre o imóvel e número do registro da incorporação;
- data de entrega e prazo de tolerância.
Se faltar alguma dessas informações, a construtora tem 30 dias para corrigir; se não corrigir, o comprador pode desfazer o contrato por justa causa.
3. Prazo de entrega e tolerância
Confira a data de entrega e o prazo de tolerância, que pode ser de até 180 dias (art. 43-A). O prazo precisa ser certo: não pode depender, por exemplo, da liberação do seu financiamento.
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4. Correção das parcelas e juros de obra
Durante a obra, as parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC. Se você vai financiar com o banco, entenda também os juros de obra (taxa de evolução de obra), cobrados até a entrega. Pergunte quanto o saldo devedor pode crescer até as chaves.
5. Corretagem e taxas extras
A comissão de corretagem pode ser repassada ao comprador, mas só se for informada antes, com o valor destacado do preço (STJ, REsp 1.599.511/SP). Desconfie de taxas extras sem explicação, como a antiga “taxa SATI”.
6. Condomínio e IPTU antes das chaves
Para o STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao comprador. Cláusula que transfere essa conta antes das chaves merece atenção.
7. Distrato: e se eu precisar desistir?
Leia a cláusula de distrato: ela diz quanto a construtora pode reter se você desistir — até 25% do valor pago, ou até 50% quando há patrimônio de afetação (art. 67-A). Comprou no estande? Você tem 7 dias para se arrepender, com devolução integral.
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8. Financiamento: o plano B
A maior parte do preço costuma ser paga na entrega, com financiamento bancário. Se o banco não aprovar o crédito, o que acontece? Confira o que o contrato prevê e simule o financiamento antes de assinar.
Os erros que mais custam
- Assinar no estande sem ler e sem cópia do contrato.
- Não guardar propagandas, folhetos e prints com as promessas de venda.
- Comprar sem saber se a parcela da entrega cabe no orçamento ou no financiamento.
- Não conferir o memorial descritivo (acabamentos, área, vagas).
O que fazer agora, em ordem
- Peça a minuta do contrato e o memorial descritivo antes de assinar.
- Tire a matrícula do terreno e confira o registro da incorporação.
- Leia o quadro-resumo: preço, correção, juros, entrega e distrato.
- Simule o financiamento da parcela das chaves.
- Guarde todo o material de propaganda e as mensagens do corretor.
- Peça a uma advogada a revisão do contrato antes de assinar ou dentro dos 7 dias do arrependimento.
Ler o contrato antes custa pouco. Descobrir uma cláusula ruim depois pode custar anos de briga.
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Atuação em Direito Imobiliário, Consumidor e Civil, Herança e Inventário, Previdenciário e Família.
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