Você anunciou o imóvel com um corretor, vendeu por meio de outro — e agora os dois querem comissão. Ou o comprador desistiu, e o corretor cobra mesmo assim. Ou uma plataforma de imóveis diz que você “furou” o negócio e exige o pagamento.
A comissão de corretagem é uma das maiores fontes de briga na compra e venda de imóveis. A boa notícia é que a lei e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) dão critérios bem claros. Veja.
Quem paga a comissão do corretor?
Em regra, quem contratou o corretor — normalmente, o vendedor. As partes podem combinar de outra forma, mas isso precisa estar claro e por escrito.
Na compra de imóvel na planta, o STJ admite que a comissão seja repassada ao comprador, desde que ele seja informado antes, com o valor da comissão destacado do preço (REsp 1.599.511/SP, julgado como repetitivo). Sem essa informação, o comprador pode pedir a devolução.
Quando o corretor tem direito à comissão
A corretagem é uma obrigação de resultado: o corretor é pago quando consegue o resultado combinado — em regra, a aproximação útil entre comprador e vendedor que leva ao fechamento do negócio (Código Civil, art. 725).
Segundo o STJ:
- a comissão é devida quando a aproximação feita pelo corretor resulta no aperfeiçoamento do negócio, ainda que depois as partes se arrependam (AgInt no AREsp 2.179.362);
- não basta a simples aproximação: se o negócio só foi concluído pelo esforço de outro corretor, aquela aproximação inicial pode não gerar direito à comissão (AgInt no AREsp 2.542.202).
E se a venda for cancelada?
Depende do motivo e do momento:
- Se as partes chegaram a fechar o negócio (assinaram proposta firme ou compromisso) e depois se arrependeram, o corretor, em regra, mantém o direito (art. 725).
- Se o negócio nunca chegou a se concretizar — por exemplo, porque o financiamento não saiu ou as partes não chegaram a um acordo —, a tendência é que a comissão não seja devida.
Vendi por outro corretor ou diretamente. Devo comissão?
A lei prevê três situações importantes:
- Negócio feito diretamente entre as partes, sem participação do corretor: em regra, não há comissão (art. 726).
- Contrato de exclusividade por escrito: o corretor tem direito à comissão mesmo que a venda seja feita sem ele, salvo se ficar provado que ele foi inativo (art. 726).
- Corretor dispensado, mas a venda acontece depois como fruto do trabalho dele: a comissão continua devida (art. 727).
Se dois ou mais corretores participaram de verdade do negócio, a comissão é dividida entre eles, salvo acordo diferente (art. 728).
O que é o “bypass”?
É o nome que algumas plataformas digitais de imóveis dão à situação em que o comprador conhece o imóvel por meio delas (por um anúncio ou uma visita) e o negócio acaba sendo fechado por fora — diretamente ou por outra imobiliária. Os termos de uso dessas plataformas costumam prever cobrança de comissão nesse caso.
O ponto central é sempre o mesmo da lei: quem gerou o resultado útil? Uma visita isolada, sem negociação, pode não bastar; uma aproximação que, de fato, levou ao fechamento pode gerar direito. Cada caso depende das provas e do que diz o contrato assinado.
Recebeu cobrança por “bypass”? Não pague nem ignore antes de analisar o contrato, as mensagens e quem realmente intermediou a venda.
O que fazer agora, em ordem
- Separe todos os contratos de corretagem e autorizações de venda (com ou sem exclusividade).
- Reúna mensagens, e-mails e registros de visitas de cada corretor ou plataforma.
- Identifique quem apresentou o comprador e quem conduziu a negociação até o fechamento.
- Confira os termos de uso da plataforma que você aceitou ao anunciar.
- Responda a qualquer cobrança por escrito, sem admitir dívida.
- Procure orientação jurídica antes de pagar ou de ser processado.
Comissão é devida a quem trouxe o resultado. Saber provar isso é o que decide a disputa.
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Este conteúdo tem caráter informativo, reflete as normas e a jurisprudência vigentes em outubro de 2026 e não substitui a análise individualizada do seu caso.
