O sinal já foi pago, a mudança está marcada — e só no cartório aparece uma penhora, um inventário não concluído ou uma dívida de condomínio de anos. Esse é o roteiro mais comum de quem compra imóvel sem conferir os documentos antes.
A boa notícia: a maior parte dos problemas pode ser descoberta antes de assinar qualquer coisa. Veja quais documentos pedir e o que cada um revela.
Comece pela matrícula do imóvel
A certidão de matrícula atualizada (também chamada de certidão de inteiro teor, com ônus e ações) é o documento mais importante. Ela é tirada no cartório de registro de imóveis e mostra:
- quem é o dono de verdade;
- se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade;
- se há usufruto, cláusulas de inalienabilidade ou ações registradas;
- se a construção está averbada e se a área bate com a realidade.
Se quem está vendendo não é quem aparece na matrícula, pare e investigue antes de seguir.
Documentos do imóvel
- Matrícula atualizada, de preferência com no máximo 30 dias;
- Certidão negativa de débitos de IPTU na prefeitura;
- Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora;
- Habite-se e averbação da construção, quando for casa ou prédio novo;
- Contas recentes de água e luz, para conferir débitos e o endereço.
Documentos e certidões do vendedor
- RG, CPF e certidão de casamento ou prova da união estável (o cônjuge, em regra, precisa assinar a venda);
- Certidões dos distribuidores cíveis, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, para saber se há processos que podem atingir o imóvel;
- Certidão de protestos;
- Se o vendedor for uma empresa: contrato social, certidões da empresa e de quem assina por ela.
Quando o imóvel vem de herança, confira se o inventário foi concluído e registrado na matrícula. Sem isso, os herdeiros ainda não podem vender como donos.
“Mas a lei não dispensa as certidões?”
Desde 2022, a lei passou a proteger mais o comprador de boa-fé: em regra, o que não está registrado na matrícula não pode ser usado contra ele (Lei 13.097/2015, art. 54, com as mudanças da Lei 14.382/2022). Mesmo assim, as certidões continuam sendo a forma mais segura de descobrir problemas que não aparecem na matrícula — dívidas de condomínio e IPTU, processos contra o vendedor, inventários e disputas de família — e de comprovar que você agiu com cuidado.
Financiado, à vista ou na planta: muda alguma coisa?
- Financiado: o banco faz a própria análise do imóvel e do vendedor, mas ela protege o banco — não substitui a sua conferência.
- À vista: toda a responsabilidade de conferir é sua. É o caso que mais exige cuidado.
- Na planta: os documentos são outros — principalmente o registro da incorporação e o contrato da construtora.
Leia também: Contrato de compra de imóvel na planta: o que conferir antes de assinar com a construtora
Os erros que mais custam
- Pagar sinal antes de ver a matrícula.
- Confiar em cópia antiga da matrícula enviada pelo vendedor ou pelo corretor.
- Comprar só com contrato particular, sem escritura e registro.
- Ignorar o cônjuge do vendedor ou os herdeiros.
- Não somar ao preço o ITBI, a escritura e o registro.
Leia também: Possuo apenas o contrato de compra e venda, corro risco de perder meu imóvel?
O que fazer agora, em ordem
- Peça ao vendedor o endereço completo e o número da matrícula do imóvel.
- Tire a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis (pode ser feito pela internet).
- Confira se o vendedor é o dono registrado e se há ônus na matrícula.
- Peça as certidões do vendedor e as de IPTU e condomínio.
- Só então negocie o sinal, sempre com contrato por escrito e condição de devolução se surgir problema.
- Antes de assinar, peça a uma advogada a análise dos documentos.
- Faça a escritura e o registro no cartório: só com o registro o imóvel passa a ser seu.
Comprar imóvel é, para a maioria das famílias, o maior negócio da vida. Conferir os documentos antes custa muito menos do que resolver um problema depois.
Fale com Dra. Jéssica Guerra — OAB/SP 483.780
Atuação em Direito Imobiliário, Consumidor e Civil, Herança e Inventário, Previdenciário e Família.
📱 WhatsApp: (11) 98374-7388 · ✉️ E-mail: jessicaguerra.adv@gmail.com
🌐 www.guerraadvogada.com.br · 📷 @drajessicaguerra
Este conteúdo tem caráter informativo, reflete as normas e a jurisprudência vigentes em outubro de 2026 e não substitui a análise individualizada do seu caso.
