Vamos entender o porquê?
Se você possui apenas um contrato de compra e venda ou uma promessa de compra e venda, assinado por todas as partes envolvidas e cuidadosamente guardado, é importante esclarecer que esse documento não confere automaticamente a propriedade do imóvel. O verdadeiro ato que estabelece a titularidade é o registro desse contrato na matrícula imobiliária. Esse registro é realizado por meio da escritura pública de compra e venda, acompanhada do pagamento do imposto devido, conhecido como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Vamos entender os termos técnicos envolvidos:
- Contrato ou Promessa de Compra e Venda:
- É um instrumento particular firmado entre as partes para formalizar a intenção de transação de um determinado imóvel.
- Nele constam informações essenciais, como dados do vendedor, do comprador, características do imóvel, valor da transação e outras cláusulas relevantes.
- Escritura Pública:
- Trata-se de um documento oficial lavrado em um Cartório de Notas.
- A escritura valida juridicamente a transação imobiliária entre o vendedor e o comprador, conferindo segurança e eficácia ao ato.
- Matrícula do Imóvel:
- Equivale à certidão de nascimento do imóvel.
- Na matrícula, consta todo o histórico do bem desde sua origem até o momento atual.
- Registrar a escritura pública na matrícula torna público que você é o proprietário, impedindo outras transações sem seu consentimento.
Agora, voltando à resolução do caso:
Se você possui apenas o contrato ou promessa de compra e venda, é fundamental encaminhá-lo ao tabelionato de notas para lavrar a escritura pública, efetuar o pagamento do ITBI e, por fim, registrar essa escritura na matrícula imobiliária. Somente após essas etapas, você será considerado efetivamente o proprietário do imóvel.
E quanto aos riscos de não realizar o registro na matrícula?
Simples: quem primeiro registrar será reconhecido como o dono. Suponhamos que o último proprietário registrado na matrícula decida vender o imóvel a outra pessoa. Se essa nova pessoa registrar a transação, ela se tornará a proprietária legal. Embora existam medidas judiciais para comprovar a aquisição prévia, até que essa questão seja resolvida, o proprietário anterior enfrentará desafios.
Para ilustrar essa situação, consideremos os seguintes personagens:
- Sr. André: O vendedor original que alienou o imóvel.
- Sr. Beto: O comprador que adquiriu o imóvel de Sr. Anderson.
- Família Ferreira: Os herdeiros de Sr. André, que, após o falecimento dele, não tinham conhecimento da venda para Sr. Beto.
Agora, vejamos o desenrolar dos eventos:
- Transação Inicial:
- Sr. André vendeu o imóvel para Sr. Beto
- Essa transação foi formalizada por meio de um contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.
- Evento Inesperado:
- Infelizmente, Sr. André veio a óbito.
- Seus filhos, os herdeiros da família Ferreira não tinham conhecimento da venda anterior para Sr. Beto
- Nova Transação:
- Os herdeiros da família Ferreira decidem vender o mesmo imóvel para outra pessoa, Sr. Davi.
- Sr. Davi não tinha ciência da transação prévia entre Sr. André e Sr. Beto.
- Registro na Matrícula:
- Quando Sr. Davi efetua o registro da nova transação na matrícula imobiliária, ele se torna o proprietário legal do imóvel.
- Agora, Sr. Davi pode ajuizar uma ação possessória para tomar posse do imóvel.
- Medidas Judiciais:
- Sr. Beto pode tomar medidas judiciais para provar que havia comprado o imóvel de Sr. André? Sim, pode!
- No entanto, até que essa questão seja resolvida, Sr. Beto enfrentará dificuldades e incertezas.
Em resumo, o registro na matrícula é crucial para estabelecer a propriedade de forma inequívoca. Caso você se encontre em uma situação semelhante, é recomendável buscar orientação legal para evitar complicações.
Se você se enquadra nesse cenário e possui um contrato não registrado, entre em contato para uma consultoria específica. Juntos, avaliaremos a melhor alternativa para evitar complicações, conforme exemplificado no caso apresentado.
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