Posso vender imóvel antes do inventário ser concluído?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes que surgem após o falecimento de um familiar. A resposta não é “sim” ou “não” de forma absoluta — porque envolve regras do Código Civil, do CPC e da prática dos cartórios e tribunais.

Entendendo a base jurídica

• Pelo art. 1.784 do Código Civil, a herança se transmite automaticamente aos herdeiros no momento da morte.
• Porém, até a partilha, os bens compõem uma comunhão hereditária (art. 1.791 do CC), em que todos os herdeiros são coproprietários em conjunto, sem definição da parte exclusiva de cada um.

Isso significa que, antes de finalizar o inventário, nenhum herdeiro pode alienar sozinho o imóvel — porque ainda não se sabe oficialmente a quem ele caberá.

Então, quando é possível vender?

1. Inventário Judicial

Com autorização do juiz, mediante pedido do inventariante e concordância dos herdeiros, é possível alienar o imóvel antes da partilha, principalmente para:

• pagar dívidas do falecido;
• recolher ITCMD;
• preservar o valor do patrimônio.

Essa autorização é dada por alvará judicial (CPC, art. 619).

2. Inventário Extrajudicial

Em alguns Estados, admite-se que, no próprio ato da escritura pública de inventário e partilha, o imóvel já seja transferido diretamente ao comprador.
Exige:

• todos os herdeiros capazes e de acordo;
• recolhimento do ITCMD;
• lavratura da escritura em cartório de notas com advogado.

E a chamada “venda de gaveta”?

Muitos herdeiros tentam vender por contrato particular antes da conclusão do inventário.
Esse contrato pode gerar obrigações entre as partes, mas:

• não transfere a propriedade (art. 1.245 do CC);
• não pode ser registrado no Cartório de Imóveis;
• deixa o comprador em situação de alto risco jurídico.

Na prática, o comprador pode pagar e ficar anos sem o imóvel regularizado.

Caminhos seguros

• Inventário Judicial: pedir autorização judicial (alvará) para vender antes da partilha.
• Inventário Extrajudicial: estruturar a venda simultaneamente à escritura pública.
• Planejamento prévio: simular o ITCMD, organizar a documentação e alinhar os herdeiros para que o processo seja rápido.

Risco de multa

O inventário deve ser aberto em até 2 meses após o falecimento (art. 611 do CPC). Muitos Estados aplicam multa no ITCMD em caso de atraso.
Portanto, deixar o inventário em aberto indefinidamente não é opção segura — e compromete a venda do imóvel.

Minha recomendação

Antes de fechar qualquer negociação envolvendo imóvel de espólio, faça três perguntas:

1. O inventário já foi aberto?
2. Existe consenso entre os herdeiros?
3. O imposto foi simulado e o cartório ou juiz já autorizou a operação?

Se qualquer resposta for negativa, não avance. O risco de nulidade e prejuízo é enorme.

Inventário e venda de bens exigem estratégia. Uma escolha errada pode custar anos de disputa e grande perda financeira.

Se você está nessa situação, posso ajudar a estruturar o caminho correto: analisar o caso, orientar a forma legal de vender e conduzir o processo com segurança jurídica.

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