O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado nas transações de compra e venda de imóveis. Em São Paulo, a base de cálculo desse imposto costuma ser o valor venal de referência, que é estabelecido pelo município. No entanto, essa prática tem sido alvo de questionamentos quanto à sua constitucionalidade.
O Valor Venal de Referência
O valor venal de referência é uma estimativa do valor de mercado do imóvel feita pelo poder público. Ele serve como base para o cálculo do ITBI e é utilizado para determinar o montante a ser pago pelo comprador na transação imobiliária. No entanto, essa estimativa muitas vezes não reflete a realidade do mercado, podendo resultar em valores injustos e desproporcionais.
A Inconstitucionalidade
A Constituição Federal estabelece que os impostos devem ter como base de cálculo o valor real da operação. Isso significa que o ITBI deveria ser calculado com base no preço efetivamente pago pelo comprador, e não em uma estimativa arbitrária. Quando o município utiliza o valor venal de referência como base de cálculo, pode estar ferindo o princípio da capacidade contributiva e criando uma carga tributária desproporcional.
Decisões Judiciais
Em diversos casos, os contribuintes têm recorrido ao Poder Judiciário para questionar a constitucionalidade do ITBI com base no valor venal de referência. Alguns tribunais têm entendido que essa prática é inconstitucional, determinando que o imposto seja calculado com base no valor efetivamente pago na transação.
Entenda na prática
Vamos considerar um exemplo prático para entender a diferença entre o valor venal de referência e o valor venal real no cálculo do ITBI em São Paulo.
Suponhamos que um imóvel esteja sendo vendido por R$ 200.000,00. Temos duas situações:
- Valor Venal de Referência:
- O município estabelece um valor venal de referência para esse tipo de imóvel, que é de R$ 350.000,00.
- O cálculo do ITBI é feito com base nesse valor venal de referência.
- A alíquota do ITBI em São Paulo é 3%.
- Valor do ITBI = R$ 350.000,00 x 3% = R$ 10.500,00.
- Valor Venal Real:
- O valor efetivamente pago pelo comprador é de R$ 200.000,00.
- O cálculo do ITBI é feito com base nesse valor real da operação.
- A alíquota do ITBI continua sendo 3%.
- Valor do ITBI = R$ 200.000,00 x 3% = R$ 6.000,00.
Nesse exemplo, podemos ver que o valor venal de referência resultou em um ITBI R$ 4.500,00 maior do que o valor venal real.
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