Arrematar um imóvel com desconto e, dias depois, receber a cobrança de anos de condomínio atrasado. Essa é uma das situações mais comuns — e mais caras — para quem compra em leilão sem analisar o edital.
A resposta para “quem paga?” depende de três fatores: o tipo de dívida, o tipo de leilão e o que está escrito no edital. Veja como funciona.
Por que essas dívidas “acompanham” o imóvel
IPTU e condomínio são dívidas ligadas ao próprio imóvel. O Código Civil prevê que quem adquire uma unidade em condomínio responde pelos débitos do antigo dono, inclusive multas e juros (art. 1.345). Por isso, em regra, quem compra um imóvel herda essas pendências — e o leilão tem regras próprias sobre isso.
IPTU no leilão judicial: o atrasado não é do arrematante
Pelo Código Tributário Nacional, na arrematação em hasta pública os tributos anteriores se sub-rogam no preço (art. 130, parágrafo único): são pagos com o dinheiro do leilão, e não pelo arrematante.
Em outubro de 2024, o STJ foi além e fixou, no Tema 1.134, que é inválida a cláusula do edital que transfere ao arrematante os débitos tributários que já existiam na data da alienação. A tese vale para os leilões cujos editais foram publicados depois da ata desse julgamento.
Na prática: no leilão judicial, o IPTU anterior à arrematação não deve ser cobrado do arrematante — mesmo que o edital diga o contrário, nos editais publicados após a decisão.
Condomínio: atenção redobrada
Aqui a situação é mais delicada.
- Se o edital informa a dívida de condomínio, o arrematante, em regra, assume o débito. O STJ manteve essa responsabilidade em 2024 justamente porque o edital havia dado publicidade à dívida (REsp 2.042.756).
- Se o edital é omisso, a jurisprudência não é uniforme: há decisões que protegem o arrematante e decisões recentes — como a do STJ no REsp 2.197.699, em 2025 — que admitem a cobrança quando ele tinha como saber da dívida.
- Na mesma decisão de 2025, o STJ confirmou que o antigo dono continua responsável pelo saldo que o valor do leilão não cobriu.
Conclusão prática: não confie apenas no edital. Peça a declaração de débitos diretamente ao condomínio (síndico ou administradora) antes de dar o lance.
E no leilão de banco (extrajudicial)?
Nos leilões de imóveis retomados por bancos, vale o que estiver no edital e no contrato de venda. Nos leilões da Caixa, por exemplo, as regras divulgadas atribuem ao comprador o condomínio e o IPTU em aberto. A proteção do Tema 1.134 foi construída para a arrematação em hasta pública, ou seja, para o leilão judicial.
E o ITBI?
O ITBI é pago por quem compra. Para o STJ, o município não pode impor um valor de referência fixado unilateralmente como base de cálculo (Tema 1.113), e, na arrematação, a base é o valor alcançado no leilão (REsp 1.996.625/PR). Se a prefeitura cobrar sobre um valor maior, é possível questionar.
O que fazer antes do lance, em ordem
- Leia a seção de despesas e débitos do edital.
- Peça ao condomínio a declaração de débitos atualizada e pergunte se há ação de cobrança em andamento.
- Consulte o débito de IPTU no site da prefeitura, pelo número do contribuinte.
- No leilão judicial, confira no processo se as dívidas foram informadas e como serão pagas.
- Some ao custo total as dívidas que ficarão com você e recalcule o lance máximo.
- Depois da arrematação, guarde o edital e todos os documentos: eles são a sua defesa contra uma cobrança indevida.
Leia também: Os custos extras de um imóvel de leilão
Uma consulta de dívidas feita antes do lance pode evitar uma conta de dezenas de milhares de reais depois.
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Este conteúdo tem caráter informativo, reflete as normas e a jurisprudência vigentes em outubro de 2026 e não substitui a análise individualizada do seu caso.
