“Imóvel ocupado” é a expressão que mais assusta quem pensa em comprar em leilão. E é, de fato, um dos principais fatores de risco — mas também uma das principais razões dos descontos.
A desocupação é um direito do arrematante, previsto em lei. O que muda de um caso para outro é o caminho, o tempo e o custo. E isso depende, principalmente, do tipo de leilão e de quem está no imóvel.
Primeiro: quem está no imóvel?
- O antigo proprietário (o devedor) ou a família dele;
- Um inquilino, com contrato de locação;
- Um terceiro sem contrato, que ocupa por tolerância ou invasão.
Cada situação tem um tratamento diferente. Descobrir quem ocupa o imóvel antes do lance muda completamente o cálculo.
Leilão extrajudicial (imóveis retomados por bancos)
É o caso dos imóveis de bancos como Caixa, Itaú, Santander e Bradesco, vendidos com base na alienação fiduciária. A Lei 9.514/1997 garante ao arrematante a reintegração de posse com liminar, para desocupação no prazo de 60 dias (art. 30).
Pontos importantes:
- É preciso entrar com uma ação judicial própria de reintegração de posse.
- Discussões do antigo dono sobre o contrato ou o leilão não impedem a reintegração: depois do leilão, elas se resolvem em perdas e danos (art. 30, parágrafo único).
- A lei também prevê uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, devida pelo antigo devedor que permanece nele, desde a consolidação da propriedade até a desocupação (art. 37-A).
Leilão judicial
No leilão judicial, depois do pagamento e da assinatura do auto de arrematação, é expedida a carta de arrematação com o mandado de imissão na posse (CPC, art. 901, § 1º). Em regra, o pedido é feito no próprio processo em que o imóvel foi leiloado, sem necessidade de uma nova ação contra o executado.
E se houver inquilino?
A locação não termina automaticamente com o leilão. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 8º):
- Contrato por prazo indeterminado, ou sem cláusula de vigência averbada na matrícula: o novo proprietário pode notificar o inquilino em até 90 dias da compra, concedendo 90 dias para a desocupação.
- Contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência averbada na matrícula: o inquilino pode permanecer até o fim do contrato.
Se o inquilino não sair, o caminho é a ação de despejo.
Quanto tempo leva?
Não existe um prazo único. Na prática, depende de:
- acordo ou disputa — a saída negociada costuma ser muito mais rápida do que a judicial;
- tipo de leilão e de ocupante;
- ritmo do Judiciário na comarca;
- recursos apresentados pelo ocupante.
Por isso, ao calcular o lance, considere o tempo em que o imóvel ficará sem uso — e o que isso representa em aluguel, financiamento ou dinheiro parado.
Acordo: muitas vezes, o melhor caminho
É comum negociar a saída do ocupante com uma ajuda de custo para a mudança e um prazo definido, sempre em acordo por escrito — de preferência com multa por descumprimento e, quando possível, homologação judicial. Muitas vezes, isso sai mais barato e mais rápido do que meses de processo.
O que nunca fazer
- Trocar fechaduras, cortar água ou luz ou retirar pertences por conta própria: isso pode gerar responsabilidade civil e até criminal.
- Fazer acordo verbal, sem documento e sem prazo.
- Pagar a ajuda de custo antes da entrega efetiva das chaves.
O que fazer, em ordem
- Antes do lance: descubra se o imóvel está ocupado e por quem — vizinhos, condomínio, certidões do oficial de justiça no processo e a própria matrícula ajudam.
- Leia o edital: veja quem responde pela desocupação e se há informação sobre o ocupante.
- Inclua no cálculo do lance o custo e o tempo da desocupação.
- Depois da arrematação: registre a carta de arrematação ou a escritura no cartório de registro de imóveis.
- Tente o acordo com o ocupante, sempre por escrito.
- Sem acordo: peça a imissão na posse (leilão judicial), a reintegração de posse (leilão de banco) ou o despejo (inquilino).
Leia também: Desocupação pós-leilão: o passo a passo
Imóvel ocupado não precisa ser motivo para desistir — mas precisa ser motivo para planejar.
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